Kosten beim Immobilienverkauf als Privatperson 2026
Kosten beim Immobilienverkauf als Privatperson: Damit müssen Eigentümer rechnen Wer eine Immobilie verkauft, beschäftigt sich häufig zuerst mit dem möglichen Verkaufspreis. Mindestens ebenso wichtig ist jedoch die Frage, welcher Betrag nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt. Denn auch beim Immobilienverkauf als Privatperson können unterschiedliche Kosten entstehen. Dazu gehören beispielsweise die Erstellung notwendiger Unterlagen, ein Energieausweis, die Löschung einer Grundschuld, mögliche Kosten für die vorzeitige Ablösung einer Finanzierung und gegebenenfalls eine Maklerprovision oder Steuer. Nicht jede Kostenposition fällt bei jedem Verkauf an. Einige Ausgaben sind gesetzlich oder vertraglich bedingt, andere entstehen nur dann, wenn Eigentümer bestimmte Leistungen in Anspruch nehmen. In diesem Artikel erfahren Sie, mit welchen Kosten Sie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung rechnen sollten – und welche davon häufig unterschätzt werden. Das Wichtigste in Kürze Die Höhe der Verkaufskosten hängt unter anderem davon ab, ob die Immobilie noch finanziert wird, ob eine Grundschuld eingetragen ist, ob ein Energieausweis vorhanden ist, ob der Verkauf steuerpflichtig sein kann, ob ein Immobilienmakler beauftragt wird, welche Verkaufsunterlagen bereits vorliegen, und wie die Immobilie für den Markt vorbereitet wird. Bei einer schuldenfreien, selbst genutzten Immobilie mit vollständigen Unterlagen können die zusätzlichen Kosten vergleichsweise überschaubar bleiben. Besteht dagegen noch eine Finanzierung oder fällt eine Steuer auf den Verkaufsgewinn an, können sich die Belastungen deutlich erhöhen. Übersicht: Welche Kosten können beim Immobilienverkauf entstehen? Kostenposition Wann entstehen die Kosten? Mögliche Größenordnung Energieausweis Wenn kein gültiger Ausweis vorhanden ist Abhängig von Gebäude und Ausweisart Verkaufsunterlagen Wenn Dokumente fehlen oder neu beschafft werden müssen Meist niedriger bis mittlerer dreistelliger Bereich Immobilienfotografie und Vermarktung Bei professioneller Verkaufsaufbereitung Je nach Leistungsumfang Maklerprovision Bei erfolgreicher Vermittlung durch einen Makler Vertraglich vereinbarter Prozentsatz Grundschuldlöschung Wenn eingetragene Belastungen gelöscht werden müssen Abhängig von der Grundschuld Vorfälligkeitsentschädigung Bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens Stark vom Darlehensvertrag abhängig Spekulationssteuer Bei steuerpflichtigem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist Abhängig vom Verkaufsgewinn Renovierung oder Entrümpelung Bei freiwilliger Verkaufsvorbereitung Individuell Rechts- oder Steuerberatung Bei komplexen Eigentums- oder Steuerfragen Nach Umfang der Beratung Die Tabelle dient lediglich der Orientierung. Die tatsächlichen Kosten lassen sich erst anhand der konkreten Immobilie, der Finanzierung und der persönlichen Situation zuverlässig bestimmen. 1. Kosten für den Energieausweis Bei einem Immobilienverkauf muss in vielen Fällen ein Energieausweis vorgelegt werden. Spätestens nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie davon zu übergeben. Bereits bei der Vermarktung können außerdem bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis erforderlich sein. Ein vorhandener Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Eigentümer sollten deshalb zunächst prüfen, ob bereits ein noch verwendbarer Ausweis vorhanden ist. Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten unterschieden: Verbrauchsausweis:Er basiert im Wesentlichen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre. Bedarfsausweis:Hier wird der theoretische Energiebedarf anhand der Gebäudesubstanz, der Heizungsanlage und weiterer Merkmale berechnet. Welche Variante zulässig oder erforderlich ist, hängt unter anderem vom Baujahr, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Zustand des Gebäudes ab. Die Kosten sind nicht gesetzlich pauschal festgelegt. Sie hängen von der Komplexität des Gebäudes, der Ausweisart, den verfügbaren Unterlagen und dem Aufwand des Ausstellers ab. Die Verbraucherzentrale empfiehlt deshalb, mehrere Angebote zu vergleichen und auf die Qualifikation des Ausstellers zu achten. 2. Kosten für notwendige Verkaufsunterlagen Ein professioneller Immobilienverkauf benötigt deutlich mehr als einen Grundriss und einige Fotos. Kaufinteressenten, Banken, Makler und Notare benötigen verschiedene Unterlagen, um die Immobilie prüfen und den Verkauf abwickeln zu können. Je nach Immobilienart können unter anderem folgende Dokumente erforderlich sein: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, Bauzeichnungen und Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen, Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungsnachweis, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Erschließungsnachweise, Mietverträge bei vermieteten Immobilien. Bei einer Eigentumswohnung kommen typischerweise weitere Unterlagen hinzu: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Nachweis über die Instandhaltungsrücklage, Verwaltervertrag. Viele Unterlagen liegen Eigentümern bereits vor oder können über die Hausverwaltung bezogen werden. Müssen Dokumente neu erstellt, digitalisiert oder bei Behörden beschafft werden, können zusätzliche Gebühren entstehen. Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen sind nicht nur ein Kostenfaktor. Sie können außerdem die Finanzierungsprüfung des Käufers verzögern oder während der Verkaufsverhandlungen zu Unsicherheit führen. 3. Kosten für die Vorbereitung und Vermarktung Wer seine Immobilie privat verkauft, spart nicht automatisch sämtliche Vermarktungskosten. Auch ohne Makler muss das Objekt aufbereitet, fotografiert, beschrieben, veröffentlicht und gegenüber Interessenten präsentiert werden. Mögliche Ausgaben entstehen beispielsweise für: professionelle Immobilienfotografie, Luftaufnahmen, Grundrissaufbereitung, virtuelle Rundgänge, Immobilienportale, Exposégestaltung, Verkaufsschilder, Bonitätsprüfungen, Wohnflächenberechnungen, Home Staging, Entrümpelung, Gartenpflege, kleinere Reparaturen. Einzelne Maßnahmen können die Präsentation einer Immobilie deutlich verbessern. Dennoch ist nicht jede Renovierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, welche Maßnahmen den wahrgenommenen Wert tatsächlich erhöhen und welche lediglich Kosten verursachen, ohne sich im Verkaufspreis widerzuspiegeln. Gerade größere Modernisierungen sollten deshalb nicht allein nach persönlichem Geschmack entschieden werden. Käufer bewerten Maßnahmen häufig anders als Eigentümer. 4. Maklerprovision beim Immobilienverkauf Wird ein Immobilienmakler beauftragt und kommt durch dessen Tätigkeit ein Kaufvertrag zustande, fällt in der Regel eine erfolgsabhängige Maklerprovision an. Die konkrete Höhe wird im Maklervertrag vereinbart. Eine deutschlandweit einheitliche gesetzliche Maklerprovision gibt es nicht. Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten jedoch besondere Regeln zur Verteilung der Provision. Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, können sich beide Parteien grundsätzlich nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Beauftragt zunächst nur eine Partei den Makler und soll ein Teil der Provision später auf die andere Partei übertragen werden, darf dieser Anteil grundsätzlich nicht höher sein als der Anteil der zuerst beauftragenden Partei. Der Anspruch gegenüber der anderen Partei wird außerdem erst fällig, nachdem die ursprünglich verpflichtete Partei ihren Anteil bezahlt hat und dies nachgewiesen wurde. Beispiel für die Maklerkosten Angenommen, eine Immobilie wird für 500.000 Euro verkauft und für die Verkäuferseite wurde eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vereinbart. Die Rechnung lautet: 500.000 Euro × 3,57 Prozent = 17.850 Euro Die Maklerkosten der Verkäuferseite würden in diesem Beispiel 17.850 Euro betragen. Dabei sollte die Maklerprovision nicht isoliert betrachtet werden. Für den Eigentümer ist entscheidend, welcher Nettoerlös nach Abzug aller Kosten erzielt wird. Ein Verkauf für 500.000 Euro ohne professionelle Strategie ist nicht automatisch wirtschaftlich besser als ein professionell begleiteter Verkauf zu einem höheren oder sicherer durchsetzbaren Preis. 5. Kosten für Notar und Kaufvertrag Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die klassischen Kosten für
