Wichtige Dokumente beim Immobilienverkauf: Checkliste 2026
Wichtige Dokumente beim Immobilienverkauf: Die vollständige Checkliste Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht erst mit der Veröffentlichung des Exposés. Bevor Fotos erstellt, Besichtigungen durchgeführt oder Kaufpreisverhandlungen geführt werden, sollten Eigentümer die wichtigsten Dokumente zusammentragen. Vollständige und nachvollziehbare Unterlagen schaffen Vertrauen, beantworten frühzeitig die Fragen der Kaufinteressenten und erleichtern die Finanzierungsprüfung. Fehlen dagegen wesentliche Dokumente, kann sich der Verkauf verzögern – insbesondere dann, wenn eine finanzierende Bank zusätzliche Nachweise verlangt oder Angaben zur Immobilie nicht eindeutig belegt werden können. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt von der Immobilienart und der persönlichen Situation ab. Für ein Einfamilienhaus gelten teilweise andere Anforderungen als für eine Eigentumswohnung. Auch bei vermieteten, geerbten oder noch finanzierten Immobilien werden zusätzliche Dokumente benötigt. Diese Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie für den Immobilienverkauf vorbereiten sollten und wo Sie diese erhalten. Das Wichtigste in Kürze Zu den wichtigsten Dokumenten beim Immobilienverkauf gehören in der Regel: Nicht jede Unterlage ist bei jedem Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Einige Dokumente sind für die Vermarktung wichtig, andere werden für die Finanzierungsprüfung oder die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages benötigt. Der Kaufvertrag selbst muss notariell beurkundet werden. Das gilt für Verträge, durch die sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie verpflichtet. Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie beim Immobilienverkauf Dokument Haus Wohnung Vermietete Immobilie Grundbuchauszug ✓ ✓ ✓ Flurkarte oder Lageplan ✓ teilweise ✓ Bauzeichnungen und Grundrisse ✓ ✓ ✓ Wohnflächenberechnung ✓ ✓ ✓ Energieausweis ✓ ✓ ✓ Baubeschreibung ✓ ✓ ✓ Nachweise über Modernisierungen ✓ ✓ ✓ Grundsteuerbescheid ✓ ✓ ✓ Gebäudeversicherungsnachweis ✓ über Verwaltung über Verwaltung Teilungserklärung – ✓ ✓ Gemeinschaftsordnung – ✓ ✓ Wirtschaftsplan – ✓ ✓ Jahresabrechnungen – ✓ ✓ Protokolle der Eigentümerversammlungen – ✓ ✓ Nachweis zur Instandhaltungsrücklage – ✓ ✓ Mietvertrag – – ✓ Nebenkostenabrechnungen – – ✓ Nachweise zur Mietkaution – – ✓ Löschungsbewilligung der Bank falls erforderlich falls erforderlich falls erforderlich Erbnachweis bei Erbschaft bei Erbschaft bei Erbschaft Die konkrete Zusammenstellung sollte immer auf die jeweilige Immobilie abgestimmt werden. Bei älteren Gebäuden, Anbauten, Wohnflächenerweiterungen, bestehenden Wohnrechten oder ungeklärten Eigentumsverhältnissen können zusätzliche Nachweise erforderlich werden. 1. Aktueller Grundbuchauszug Der Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Dokumenten beim Immobilienverkauf. Er zeigt unter anderem: Ein Grundbuchauszug wird nicht an jede beliebige Person herausgegeben. Eigentümer, Miteigentümer und Personen mit einem nachgewiesenen berechtigten Interesse können ihn beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Für die Vermarktung reicht zunächst meist eine gut lesbare Kopie. Für die notarielle Abwicklung prüft der Notar die aktuelle Grundbuchsituation und beschafft beziehungsweise kontrolliert die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb erforderlichen Unterlagen. Wo erhalten Sie den Grundbuchauszug? Den Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim zuständigen Grundbuchamt. In Bayern ist dieses grundsätzlich beim jeweiligen Amtsgericht angesiedelt. Für den Antrag werden meist benötigt: Vorsicht ist bei kostenpflichtigen Online-Diensten geboten, die lediglich Anträge weiterleiten und dafür zusätzliche Gebühren verlangen. Der direkte Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ist regelmäßig der sicherste Weg. 2. Flurkarte oder amtlicher Lageplan Die Flurkarte zeigt das Grundstück, seine Grenzen, die Flurstücksnummer und die umliegende Bebauung. Sie hilft Kaufinteressenten dabei, die Lage und den Zuschnitt des Grundstücks einzuordnen. Besonders bei Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken ist die Flurkarte ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsunterlagen. Sie wird häufig benötigt, um folgende Fragen zu beantworten: Die Flurkarte kann beim zuständigen Vermessungsamt beziehungsweise über die jeweiligen Geoportale und Katasterbehörden bezogen werden. 3. Grundrisse und Bauzeichnungen Grundrisse sind für Kaufinteressenten besonders wichtig. Sie zeigen die Raumaufteilung und helfen dabei, die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu verstehen. Zu den möglichen Bauunterlagen gehören: Die vorhandenen Grundrisse sollten mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen. Wurde beispielsweise ein Dachgeschoss ausgebaut, eine Wand entfernt oder eine Garage in Wohnraum umgewandelt, muss geprüft werden, ob die bauliche Veränderung genehmigt wurde. Fehlende Bauunterlagen können häufig aus der Bauakte bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde beschafft werden. Die Einsichtnahme ist in der Regel dem Eigentümer oder einer bevollmächtigten Person möglich. 4. Wohn- und Nutzflächenberechnung Die Angabe der Wohnfläche beeinflusst den Marktwert und die Kaufentscheidung erheblich. Eigentümer sollten sich deshalb nicht ausschließlich auf alte Immobilienanzeigen, Grundsteuerunterlagen oder ungeprüfte Angaben verlassen. Das Grundbuch enthält keine verlässlichen Angaben zur Wohnungsgröße. Auch das Amtsgericht München weist ausdrücklich darauf hin, dass die Wohnfläche nicht im Grundbuch geführt wird. Als Nachweise können unter anderem dienen: Bei ausgebauten Dachgeschossen, Terrassen, Balkonen, Wintergärten und Räumen mit Dachschrägen sollte die Flächenberechnung besonders sorgfältig geprüft werden. Weichen die tatsächlichen Flächen deutlich von den bisherigen Unterlagen ab, sollte dies vor der Vermarktung geklärt werden. 5. Energieausweis Der Energieausweis gehört bei den meisten Immobilienverkäufen zu den gesetzlich relevanten Unterlagen. Potenzielle Käufer müssen die Möglichkeit erhalten, den Energieausweis einzusehen. Spätestens auf Aufforderung ist er vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Verbrauchsausweis:Er basiert im Wesentlichen auf dem dokumentierten Energieverbrauch der Bewohner. Bedarfsausweis:Er bewertet den theoretischen Energiebedarf auf Grundlage der Gebäudeeigenschaften und der vorhandenen Anlagentechnik. Welche Variante zulässig ist, hängt unter anderem von der Gebäudeart, dem Baujahr und der Anzahl der Wohneinheiten ab. Energieausweise dürfen nur von entsprechend qualifizierten Personen erstellt werden. Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige? Liegt ein gültiger Energieausweis vor, müssen bestimmte energetische Angaben bereits in der Immobilienanzeige genannt werden. Dazu können je nach Ausweisart unter anderem gehören: Die konkreten Pflichtangaben ergeben sich aus § 87 Gebäudeenergiegesetz. 6. Baubeschreibung und Ausstattungsnachweise Die Baubeschreibung enthält Informationen zur Bauweise und ursprünglichen Ausstattung der Immobilie. Dazu können gehören: Vor allem bei neueren Immobilien oder umfangreich modernisierten Gebäuden helfen solche Unterlagen dabei, die Qualität der Immobilie nachvollziehbar darzustellen. Fehlt eine vollständige Baubeschreibung, können Eigentümer die wichtigsten Merkmale anhand vorhandener Rechnungen, Bauunterlagen und eigener Informationen zusammenstellen. 7. Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen Modernisierungen können den Wert und die Vermarktbarkeit einer Immobilie erhöhen. Käufer möchten jedoch meist nachvollziehen können, wann und in welchem Umfang Maßnahmen durchgeführt wurden. Sinnvolle Nachweise sind beispielsweise: Statt lediglich von einer „komplett sanierten Immobilie“ zu sprechen, sollten Eigentümer die einzelnen Maßnahmen mit Jahresangaben aufführen. Beispiel: So können Kaufinteressenten den Zustand wesentlich besser einordnen. 8. Gebäudeversicherung und laufende Nebenkosten Für die finanzielle Planung benötigen Kaufinteressenten Informationen über die laufenden Kosten
